A chi spettano le spese di manutenzione della caldaia di una casa in affitto? Al proprietario di casa oppure all’inquilino? Scopriamolo insieme in questo nuovo articolo

Innanzi tutto iniziamo col dire che la manutenzione degli impianti termici, ossia di tutti quegli impianti tecnologici atti alla climatizzazione estiva e\o invernale degli ambienti, e quindi della caldaia, è obbligatoria per legge. Non è obbligatoria per legge eseguirla annualmente ma in base alle direttive fornite dall’installatore e dalla periodicità dei controlli riportata nel libretto di manutenzione. Bisogna fare una distinzione tra la natura delle spese in cui si può incorrere per capire a chi spetta l’onere, anche perché taluni dibattiti nascono proprio dai costi degli interventi di manutenzione e sostituzione.

Distinguiamo altresì:

1- spese ordinarie

2- spese straordinarie

3- spese di controllo dell’efficienza energetica

Le spese ordinarie sono tutte quelle spese che nascono dall’usura (esempio sostituzione di valvole oppure di pompe di circolazione) che quindi spettano all’inquilino. Così come le spese di accensione stagionale della caldaia come quelle di messa a riposo dell’impianto termico. Anche le spese di pulizia caldaia sono a carico dell’inquilino.

Le spese straordinarie sono tutti quegli interventi che non sono prevedibili o programmabili, come ad esempio le riparazioni con ricambi originali, le certificazioni di conformità dell’impianto termico oppure casi di rotture della caldaia. Tutti quelle riparazioni dovute alla vecchiaia dell’impianto termico spettano al proprietario.

Anche le spese di controllo dell’efficienza energetica spettano all’inquilino. Questo tipo di controllo è obbligatorio, ed è anche detto “controllo dei fumi” che in base al tipo di impianto termico va eseguito ogni 2 oppure 4 anni.

Il tutto è regolato da norme di legge come sopra citato e di seguito riportiamo uno scritto che individua chi è responsabile delle spese:

“Ai sensi del d.p.r. n. 74/2013, il controllo e la manutenzione dell’impianto spettano alla figura del responsabile che è stata individuata ne “l’occupante, a qualsiasi titolo, in caso di singole unità immobiliari residenziali; il proprietario, in caso di singole unità immobiliari residenziali non locate; l’amministratore, in caso di edifici dotati di impianti termici centralizzati amministrati in condominio; il proprietario o l’amministratore delegato in caso di edifici di proprietà di soggetti diversi dalle persone fisiche” (Allegato 1, n. 42 d.lgs n. 192/2005).”

Nel caso in cui siamo in affitto in una casa facente parte di un condominio valgono le stesse regole se la caldaia fa parte dell’appartamento affittato, e cioè spese ordinarie a carico dell’inquilino e straordinarie a carico del proprietario, mentre se si tratta della caldaia condominiale le spese dovranno essere ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, trattandosi d’un costo inerente la manutenzione di un impianto comune (art. 1123, primo comma, c.c.).

In caso di rottura dell’impianto termico l’inquilino dovrà immediatamente avvisare il proprietario dell’immobile e qualora il proprietario non provveda tempestivamente, potrà farlo l’inquilino chiedendo in seguito (anche per via giudiziale) la somma spesa per la riparazione o sostituzione della caldaia.

Come è ovvio il proprietario di casa potrà addebitare all’inquilino le spese nate dalla mancata manutenzione ordinaria della caldaia se si accerta che il danno è stato provocato da queste mancanze.

In sintesi ricapitoliamo.

Spettano al proprietario:

Installazione caldaia

Sostituzione della caldaia

Rifacimento e manutenzione degli impianti di produzione dell’acqua e di condizionamento

Installazione e sostituzione dei contatori

Adeguamento della caldaia alle norme di legge

Spettano all’inquilino:

Controlli periodici

Acquisto del combustibile

Pagamento della tassa ASL relativa alla verifica dell’impianto

Manutenzione ordinaria e controllo fumi

Pulizia della caldaia per accensione e messa a riposo